當前，房地產市場面臨庫存較大、房價止跌回穩(wěn)的壓力。8月19日，在由中國房地產報、中國城市與區(qū)域治理研究院聯(lián)合主辦的“2025第十五屆中國城市發(fā)展及房地產創(chuàng)新大會”上，多位專家、學者對存量房收儲等話題進行了深入的討論。

《華夏時報》記者在現(xiàn)場了解到，第十三屆全國政協(xié)經濟委員會副主任、國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦提出設立“中儲房”和地方專項債收儲存量房轉保障房；中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、秘書長，住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司原司長張其光建議，通過國家收儲基金化解存量風險，為房地產穩(wěn)市場、擴需求提供路徑，并指出除了保障房，收儲的存量房也可用于市場租賃。

另一方面，隨著住建部《住宅項目規(guī)范》落地，“好房子”建設成為行業(yè)焦點。華潤、龍湖、金茂等房企代表在會上探討了產品迭代的路徑，思考如何穿越市場周期、實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。其中，阿那亞創(chuàng)始人馬寅等強調“好房子”需突破居住維度，融入生活生態(tài)與美學設計，房企亦需在產品“內卷”中聚焦客戶真實需求。

存量住房收儲如何推進？

目前，我國經濟發(fā)展存在消費需求不足的突出問題。對此，劉世錦進一步指出，消費不足不能泛泛而談，從消費結構上看，我國消費不足主要體現(xiàn)為服務消費（主要包括教育、醫(yī)療、保障性住房、社保、養(yǎng)老等與基本公共服務相關的發(fā)展型消費服務）需求不足，居民服務消費占GDP的比重明顯偏低。對于導致消費不足原因的解讀，劉世錦提到了城市化水平和質量滯后以及收入差距較大等方面。

《華夏時報》記者注意到，在劉世錦看來，居民住房需要“錦上添花”，但更重要的是要“雪中送炭”。現(xiàn)在住房格局存有結構性偏差，為房價較高城市運行和發(fā)展中不可或缺的農民工和其他工薪群體提供保障性住房，是城市政府基本公共服務重要的內容。

對于相關問題的解決，劉世錦提到，應當允許地方政府通過專項債等渠道籌措資金，收購滯銷的住房，轉為保障性住房，也可以建設新的保障性住房項目。這是穩(wěn)定房地產市場的重要舉措。現(xiàn)在有很多存量房，可探討設立“中儲房”的儲備項目，像“中儲糧”一樣，以應對區(qū)域性差別較大的問題，便于提供全國性的金融服務。

不同于劉世錦站在宏觀的角度謀劃經濟的發(fā)展，張其光對化解存量房產的意義和策略進行了探討，探索房地產止跌回穩(wěn)的現(xiàn)實路徑。

從2020年7月至今5年的時間內，中央和地方政府出臺了大量房地產政策。對此，張其光表示，每次出臺政策都能帶來很多房地產的行情，但是持續(xù)的時間受到挑戰(zhàn)，政策的有效性、針對性、操作性也都存在挑戰(zhàn)。

“現(xiàn)在和2021年以前的房地產市場已經有根本不同。”張其光指出，目前最大的問題是要化解現(xiàn)有房企的存量資產。

據統(tǒng)計局數據，2025年1到7月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積638731萬平米，其中，住宅施工面積445107萬平米。7月末，商品房待售面積76486萬平米。對此，張其光表示，按照現(xiàn)在的市場消化的速度來看，僅消化這些待售的存量住房需要很長的時間。

張其光進一步分析稱，房地產的庫存不去，供求關系就得不到改善，而房地產價格主要是由供求關系決定的。當前，投資性購房已經基本退出了房地產市場，供求矛盾沒有解決，就很難止跌回穩(wěn)。庫存不除，房價難穩(wěn)，風險難消。當前應該減少住房供給，擴大需求。

在張其光看來，數年前實施“租購并舉”的條件還有所不足，那時候政府手中沒有掌握足夠的租賃房源，大部分租賃住房都是家庭散戶出租的。《住房租賃條例》的出臺具有劃時代的戰(zhàn)略性意義，將從根本上改變租賃市場格局。租賃行業(yè)利潤很低，實現(xiàn)規(guī)模化經營才能實現(xiàn)收益的增長。租賃企業(yè)以后將會趨于機構化、標準化、智能化和品牌化的連鎖經營。

“房地產市場迫切需要引入國家信用來化解存量房產。”張其光認為，應當設立國家收儲基金。現(xiàn)在的房企現(xiàn)金流壓力很大，金融機構不可能承擔政府的相關職能。應當設立專門的機構來負責管理國家扶持基金，負責回收這筆錢，設置盡可能合理的資金條件，比如，資金成本能不能按照1%進行設定，資金使用年限可設置為20年。通過國家信用的注入來提供長期資金支撐，減少收儲單位的壓力，提高其參與的積極性。

同時，張其光還向《華夏時報》記者等在場人員表示，應該放開相關資金使用限制。雖然政策規(guī)定一視同仁，但是實際上更多是面向國有企業(yè)，但是房地產市場國企總體占比較少。

另外，對于收儲房產的用途，張其光認為，在目前存量住房規(guī)模很大的情況下，可以收購這些住房，轉化成租賃住房，而不僅僅是保障性租賃住房。收購后可引入市場機制，提高管理效率，降低管理成本。

“美好生活”不應僅是一種營銷方式

在“好房子”政策號召背景下，2025年3月31日，住建部正式發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》。在本次會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額司一級巡視員王瑋表示，“好房子”是一個理念和追求，同時也是一個實現(xiàn)的方式和手段。

對于接下來怎么去建造“好房子”，各個一線的房地產品牌也都在進行探索。在高峰論壇環(huán)節(jié)，華潤置地副總裁兼首席運營官陳偉感嘆道，房地產市場在2021年到達高點，進一步往下走，不管是住宅還是寫字樓，都需要對產品服務進行思考。房地產除了提供物質和公平性的需求以外，還需要滿足人們精神層面的需求。

龍湖的業(yè)務結構和華潤高度類似。緊隨陳偉之后，龍湖集團副總裁兼龍湖龍智造CEO顧修銘審慎表示，龍湖作為民營房企，更多需要去考慮如何能穿越周期，穿越債務的周期。只有穿越了周期才有未來。

中國金茂首席產品官田九坡坦言，目前市場變化很大，供需發(fā)生變化，住房產品回歸居住屬性。之前房價增值掩蓋了很多問題，目前很多問題暴露了出來。在此背景下，很多客戶，特別是年輕客戶對居住體驗，對物業(yè)提出了更高的要求。踏踏實實地滿足客戶需求，未來對企業(yè)和客戶是好的歸宿。

在房地產市場沉浮之間，一些新面孔也在走入更多人的視野中。新東升置業(yè)集團創(chuàng)始人曲東升向《華夏時報》記者等在場人員表示，新東升置業(yè)集團在24年的時間里僅做了9個項目，堅持建造好房子。現(xiàn)在基本上一分錢的貸款都沒有，資金狀況良好。

同樣處于上升狀態(tài)的還有處于房地產行業(yè)下游萬華生態(tài)。萬華生態(tài)產業(yè)集團股份有限公司董事長郭興田表示，萬華生態(tài)在疫情期間實現(xiàn)逆勢增長，在近5年的時間內，實現(xiàn)無醛人造板產能全球第一。

馬寅表示，現(xiàn)在的房地產和90年代末很像，每個房地產公司就是一個項目公司，大家都是干完一個項目再干另一個項目，每個項目之間是串聯(lián)的關系。到2001年突然間一個公司同時在干十幾個項目。到現(xiàn)在，房企慢慢回歸到具體的項目上，都在摳項目。

在近年來的“好房子”引導下，住宅硬件得到較大的提升。顧修銘表示，這兩年市場產品真的很“卷”，兩年以前的房子和當前最新的房子差別很大，產品不行真的賣不出去。

但是，在部分業(yè)內人士看來，除了硬件方面，住房軟件上也需要得到提升。馬寅認為，“好房子”不能僅僅停留在居住的維度，應該和人的生活聯(lián)系在一起，需要開發(fā)商營造好的生態(tài)環(huán)境，例如，需要滿足下樓就有咖啡廳、音樂廳等。開發(fā)商口中的“美好生活”不能僅僅是一種營銷方式，只是為了賣房子，需要提高美學等方面的思考和落地。

成功帶領企業(yè)穿越房地產周期的馬寅也十分好奇，新東升置業(yè)集團為什么能頂得住此前市場擴張的誘惑。對此，曲東升坦言，平均3年做一個項目，不擴張其實也是市場被動的選擇，因為銀行加杠桿、企業(yè)負責人價值取向方面的原因，想擴張也擴張不了。過去很多市場的“棄兒”都變成了幸運者。

曲東升對于龍湖拿地的情況展開了追問。顧修銘回應稱，其實最近沒有拿地的計劃。目前已經在看地，未來將越來越聚焦一、二線城市。聚焦經濟相對有活力的城市已經成為行業(yè)共識。

近年來，金茂走出北京以后，產品力表現(xiàn)得越來越強，讓曲東升頗為詫異。對此，田九坡回應表示，其實，不僅僅是2年前，現(xiàn)在僅半年前的產品拿出來就很難賣了。金茂正在被政策、客戶、同行推著去做改進。田九坡舉例稱，現(xiàn)在金茂售樓處附近會新建咖啡廳、面包房等，要求在開盤的時候，客戶走在街上能夠聞到面包味。未來新房產品需要加快周轉，隨行就市地主動尋求未來。

不過，陳偉認為，現(xiàn)在新房產品“卷”的點也有些雷同，總體風格趨同，例如，地庫都在“卷”星空頂，未來企業(yè)需要進行系統(tǒng)性的整合改造，考量所“卷”的內容是不是客戶真的需要的。