9月16日，佳兆業集團（HK01638，股價0.202港元，市值18.41億港元，以下簡稱佳兆業）盤中一度漲超30%，領跑港股內房股板塊。截至16日收盤，股價漲幅為12.50%。

就在9月15日晚間，佳兆業發布重磅公告，宣布公司所有境外債務重組條件已全部達成，重組方案正式全面生效。

《每日經濟新聞》記者了解到，在業內素有“不死鳥”之稱的佳兆業，自2021年底陷入流動性危機以來，經過近4年的債務重組談判，公司境外債務化解工作已取得顯著成效。

佳兆業公告顯示，公司已向合格債權人發行總額約133.72億美元的金融工具，并計劃于9月16日在新加坡交易所掛牌。佳兆業此次債務重組，還將實現一定規模的債務削減、債務展期，并降低新票據利率。

盡管境外債務重組取得實質進展對佳兆業是利好消息，但公司經營壓力并未出現逆轉。今年上半年，佳兆業營收下滑超過三成，股東應占溢利為虧損超百億元。

在房地產行業深度調整的背景下，佳兆業此次能否真正擺脫危機、實現“上岸”，仍待觀察。

9月16日下午，同策研究院聯席院長宋紅衛通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，債務重組方案對佳兆業最大的幫助在于到2027年，公司無需面臨剛性還本的壓力，只需維持一定規模的現金流以償還利息，這為企業積極自救及新業務拓展提供了空間。

“在此期間，企業可以通過現有項目資產變現、加速銷售及再投資等舉措，實現現金流良性循環。然而在這一過程中，公司仍將面臨市場方面的壓力。”宋紅衛進一步指出。

境外債務重組方案生效

自2021年底爆發流動性危機以來，佳兆業的境外債務重組一直是行業關注焦點。

《每日經濟新聞》記者了解到，此次佳兆業境外債務重組方案談判耗時較長，經過多輪與債權人協商及方案優化，最終形成了以“債務豁免+新工具替代”為核心的解決方案。

佳兆業公告顯示，公司已按債務重組計劃完成關鍵步驟，向符合條件的債權人發行了總額約133.72億美元的金融產品，其中6檔新票據和8檔強制可換股債券計劃于9月16日在新加坡交易所掛牌。

根據佳兆業境外債務重組方案，8檔強制可換股債券總額為68.92億美元，若全部轉換，將新增130.16億股股份，占佳兆業現有股本的185%。

佳兆業表示，此次境外債務重組將直接削減公司約86億美元的債務規模，并將剩余債務期限平均展期5年。這意味著到2027年底，公司無需承擔境外債務的剛性還本義務，有效規避了短期資金鏈斷裂的風險。

佳兆業進一步指出，公司此次境外債務重組方案歷經多輪協商與優化，通過對原有范圍內債務的全面解除與豁免，以發行新票據和強制可換股債券的方式，實現了債務結構的根本性優化。

據記者了解，在利息負擔方面，佳兆業新票據的票面利率設定在5.00%~6.25%，較公司歷史境外債務利率有所下調。長期來看，這將減少佳兆業利息支出，為盈利修復創造空間。

值得注意的是，佳兆業此次境外債務重組生效節奏快于預期。今年9月2日，佳兆業曾披露債務重組取得“關鍵性進展”，并預計生效日期在9月底。但從佳兆業上述公告看，公司提前半個月完成了所有流程，這也從一個側面反映出佳兆業與債權人的溝通較為順利。

在當前房企債務重組普遍面臨協商周期長、條款落地難的背景下，佳兆業的案例或許為其他出險房企提供了一定參考。但有業內人士也指出，不同企業的債務結構、資產質量存在差異，重組方案難以直接復制。

對此，中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，佳兆業境外債務重組耗時近4年才完成，這也從一個側面反映了公司與債權人之間長期的博弈態勢。“對佳兆業而言，過往處于相對弱勢的一方，一方面是因為公司股價長期低迷，即便債轉股，債權人也會有所顧忌；另一方面則是企業資產處置不及預期，這在一定程度上也影響了債務重組的進程。”

“上岸”之路仍面臨考驗

盡管境外債務重組取得突破性進展，但佳兆業當前的經營壓力并未因此消散。

8月28日，佳兆業發布的2025年中期業績報告顯示，報告期內，公司營收和利潤均面臨較大壓力。中報顯示，今年上半年，佳兆業實現營業收入約37.01億元，同比減少31.8%；公司股東應占溢利為虧損約100.3億元，同比下滑10.04%。

《每日經濟新聞》記者了解到，這已是佳兆業連續多個季度出現營收下滑和虧損擴大的情況。

對于業績下滑的原因，佳兆業在業績報告中解釋稱，主要受兩方面因素影響：一是物業交付規模減小，導致已確認銷售收入下降；二是部分物業項目因市場行情變化計提減值撥備，進一步侵蝕利潤。

佳兆業房屋銷售與交付數據，同樣反映出公司經營端乏力。今年上半年，佳兆業連同合營、聯營公司錄得房屋合約銷售額約20.03億元，已售總建筑面積17.13萬平方米，銷售規模仍處于行業低位。

交付方面，今年上半年，佳兆業雖在深圳、廣州、重慶等多地完成12個項目、5076套房源的交付，實現了“保交樓”的部分目標，但交付項目的利潤貢獻有限，未能有效覆蓋虧損。

與此同時，佳兆業的資產處置也遇到阻礙。8月14日，佳兆業廣州“南天匯”項目部分資產（海珠區洛溪大橋附近土地使用權，總建筑面積6.4萬余平方米）在阿里資產平臺拍賣，評估價38.9億元，起拍價27.23億元（為評估價的七折），因無人出價于8月15日流拍。

上述資產曾作為2021年佳兆業旗下企業向大業信托24.5億元貸款的抵押品，因佳兆業在2021年底出現流動性危機，資產被查封拍賣，此次流拍使公司盤活資產回籠資金的計劃落空。

佳兆業2025年中報顯示，截至今年上半年，公司在大灣區仍有1260萬平方米土地儲備，占公司土儲總量的61%；另有3100萬平方米城市更新儲備待轉化。

財務數據顯示，佳兆業流動性儲備仍顯緊張。截至今年上半年，公司現金及銀行存款（含受限制銀行結余及現金）共計約21.69億元，較去年底的23.9億元略有下降；今年上半年，佳兆業的總借款為1337億元，其中1180.78億元需在一年內償還。

值得注意的是，2014年，佳兆業曾因深圳4個樓盤項目房源被鎖定而陷入債務危機，但最終通過債務重組實現“翻盤”，由此在行業獲得“不死鳥”的稱號。

如今，面對新一輪危機與行業深度調整，佳兆業雖邁出了債務重組的關鍵一步，但能否復制過往的“重生”奇跡，實現“上岸”，仍待觀察。

在宋紅衛看來，境外債務重組方案通過，只能視為佳兆業換來一張“船票”，卻不能視為真正“上岸”。“最核心的因素是化債方案能否如期兌現，一旦不能兌現，就會觸發二次違約。”

宋紅衛進一步表示，出險房企真正“上岸”的標準有幾條：一是化債方案能夠如期兌現，利息及本金償付不違約；二是企業財務狀況能夠逐漸止損并實現盈利；三是企業新業務方向能夠持續，即具備新業務再投資能力，并能夠持續增加盈利。